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審査にまつわるイロハ

住宅ローンの審査基準と落ちる理由

戸建てやマンションの購入には大きな資金が必要です。その資金を現金で一括支払いするのはかなりの負担があるため、ほとんどの方は住宅を購入する際には住宅ローンを利用します。ただ、住宅ローンは誰でも借りられる訳ではなく、審査を通った場合のみ利用できます。この審査に引っかかってしまい住宅ローンを借りられない、もしくは希望額まで借りられないということもあります。今回は住宅ローンの審査について解説していきます。

目次

1.住宅ローン審査の流れ
住宅ローン審査の流れの概要
2.住宅ローン審査に落ちる5大理由
住宅ローン審査に落ちる代表的な理由
3.住宅ローン事前審査の審査基準と落ちる理由
事前審査の審査基準
審査基準ごとの落ちる理由
4.事前審査に落ちないためにできること
事前審査に落ちないためのポイント
事前審査に必要な書類
5.住宅ローン本審査の審査基準と落ちる理由
本審査の審査基準
審査基準ごとの落ちる理由
6.本審査に落ちないためにできること
本審査に落ちないためのポイント
本審査に必要な書類
7.住宅ローン審査Q&A
フラット35には事前審査がない?
外国人でも住宅ローンは組める?
審査に通りやすい金融機関はある?
自営業者はローンが組みにくい?
事前審査で通っても本審査で落ちることはあるの?
ほかのローンを返済していると不利になる?
クレジットカードがたくさんあると審査に響くの?
クレジットカードの延滞は1回でもアウトなの?
住宅ローンの審査で団信に引っかかってしまったらどうすればいいの?

1. 住宅ローン審査の流れ

住宅ローンを借りるには、まずは審査に通る必要があります。この審査に通るかどうかが一番気になるところではないでしょうか。実際に何をチェックされるのか、落ちてしまったら住宅ローンを借りられなくなるのか気になりますよね。

住宅ローンの審査には2段階あり、「事前審査」と「本審査」があります。

まず「事前審査」は、住宅ローンは住宅購入をすると同時に並行して進めていきます。住宅ローンは一般的には売買契約が完了して、その住宅が本人の所有物にならないと住宅ローンを申し込むことができません。ただ、現金を所有していない限り、その物件の金額で本人たちが購入できるのか確信はありませんし、もしその物件を購入したはいいが、住宅ローンを借りられないとなってしまうと困ってしまいます。

それを事前に確認するために行うのが「事前審査」です。この事前審査を通過しない限りは本審査に進むことができません。事前審査を通過したところで次に行うのが「本審査」です。事前審査は申し込む銀行によりますが、だいたい3日~4日ほどで結果が出ます。

ただ、本審査に入ると事前審査よりも細かい審査に入るため、提出しなければいけない書類も多くなります。こちらも銀行によりますが、だいたい1週間ほど時間を要します。住宅ローンの審査だけでもある程度時間はかかりますので、住宅購入とともに余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

住宅ローン審査の流れの概要

ここで住宅ローン審査の流れを見ていきましょう。

住宅ローンの審査の流れは上記の図のように「事前審査」と「本審査」があります。

物件の購入と同時に進めていくのが通常で、目ぼしい物件が見つかったのと同時に住宅ローンの審査に進めていきます。住宅ローンの事前審査の申し込みは自分自身でネット銀行や勤務先の提携している銀行に申し込むパターンもあれば、相談している不動産会社や住宅会社に依頼して申し込むパターンがあります。不動産会社に依頼すると必要書類の案内や申し込みなど任せられます。

そして、事前審査が通れば、次は本審査に入ります。本審査が通ったところでいよいよ住宅ローンの契約をして、引き渡し時に住宅ローンが実行される流れとなっています。事前審査を通過すれば、本審査で落とされてしまうことはあまりありませんが、中にはそういったケースもあるので、本審査が通るまでは油断は禁物です。

住宅ローンの事前審査はだいたい3~4日ですが、借入れする銀行によってはそれ以上かかることもあります。目ぼしい物件を見つけた際に、その物件を押さえておける期間はだいたい1週間ほどで、売り主によってはそれ以上のこともあれば、それ以下でもあります。不動産会社や住宅会社に依頼する場合は仮押さえと一緒に事前審査の申し込みをしてくれますが、自分自身で申し込みをする場合はすぐに動かないと間に合わない恐れがあります。

どのくらいで事前審査の結果が出るか、などスケジュールをあらかじめ確認しておく必要があります。

住宅ローン審査に落ちる5大理由

住宅ローンは「事前審査」と「本審査」があり、それぞれどちらも通過しないと住宅ローンは借りることができません。事前審査が通ったとしても、本審査で落ちてしまうこともあるのです。

ただ、なぜ住宅ローンの審査で落ちてしまうのでしょうか?銀行がどんなところを見ているのか、とても気になりますよね。今回はなぜ住宅ローンの審査に落ちてしまうのか、その理由を解説していきます。

住宅ローン審査に落ちる代表的な理由

住宅ローンの審査に落ちる理由として、5つ理由を挙げるとしたら以下のとおりです。

  • 返済負担率を超えてしまっている。
  • その人自身の信用度が基準を満たしていない。
  • カードなどの遅延が多々ある。
  • 健康状態が良好でない。
  • 担保評価。

【返済負担率を超えてしまっている】
これは自分自身の年収に対して、借入れ額が上限を超えてしまっている場合は当然厳しいです。ですが、上限を超えていないのにもかかわらず借りられないケースがあります。それは車などのローンを借りているケースです。返済負担は住宅ローンのみだけでなく車などのローンも含まれますので、注意しましょう。もし可能であれば車のローンであれば現金で返してしまうか、一時的に親に借りるなど対策をする必要があるでしょう。

【その人自身の信用度が基準を満たしていない】
その人自身が住宅ローンを借りるための条件に満たしていない場合です。転職したばかりだったり、雇用形態など、銀行にとって支払っていけるかどうか信用がないと貸してはくれません。あとは、借り入れする時の年齢もネックになることもあります。

【カードなどの遅延が多々ある】
ほかの債務においての返済情報も審査に左右してきます。遅延情報などが残っていると信用度は下がってしまうため、住宅ローンを借りることは難しくなります。

【健康状態が良好でない】
住宅ローンを借りる上で、健康状態も大切になってきます。ほとんどの金融機関では団体信用生命保険に加入することが条件となっています。この団体信用生命保険に引っかかってしまい、加入できない人は住宅ローンを借りるのが厳しくなります。

【担保評価】
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住宅ローン事前審査の審査基準と落ちる理由

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事前審査の審査基準

金融機関が住宅ローンで考慮している審査項目について、アンケートをとったデータがありますので、10位まで紹介します。

※国土交通省「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より

【各銀行の審査基準】

  • 完済時の年齢
  • 健康状態
  • 担保評価
  • 借入時年齢
  • 勤続年数
  • 年収
  • 連帯保証
  • 金融機関の営業エリア
  • 融資可能額(融資率)①購入の場合
  • 融資可能額(融資率)②借り換えの場合

以上のような結果となりました。

1位が完済時の年齢となっており、ほとんどの金融機関では80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。借入時の年齢よりも完済時の年齢が審査基準において大事だということが分かります。

次いで多かったのは、健康状態です。住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に加入することを必須としている金融機関がほとんどなので、加入できないことにはそもそもローンを借りられないということになります。

全体を通して見ると、3位の担保評価以外はその人個人についてに関することがほとんどです。

審査基準ごとの落ちる理由

事前審査を通過しない限りは本審査へも進むことはできませんが、まず事前審査の時点でなぜ落ちてしまうのか、先ほどのデータを基に、3つほど理由をピックアップして紹介します。

【年齢】
まず年齢ですが、先ほどのデータで1位と4位にもなっていたように年齢は審査基準として重要な項目です。完済時の年齢が80歳未満で完済できるのかどうかも重要ですが、借入時の年齢が逆に若すぎても審査に通りづらくなってしまうという注意点があります。

【健康状態】
団体信用生命保険への加入が必須でない住宅ローンもありますが、ほとんどが団体信用生命保険の加入は必須です。病気のため加入できなかったり、また生活習慣病のリスクが高い人だとここでつまずいてしまう人もいます。

【担保価値】
この担保価値についても審査基準の上位に上がっていました。住宅ローンを借りる際には、万が一支払えなくなった場合に自宅を担保にして支払います。その自宅が返済に充てられる価値があるのかどうかも判断基準となります。この担保価値が高いことで審査に有利になることもあります。抵当権がすでに設定されてしまっていたり、違法建築物などは担保価値が低くなるので注意しましょう。

事前審査に落ちないためにできること

事前審査には年齢や健康状態など状態などの項目が重要になるということが分かりました。

ただ、審査基準が分かったところで、事前審査に落ちないようにするにはどうすればいいのでしょうか。せっかく気に入った物件が見つかったのにローンが借りられなかったり、希望額より下げられてしまうのは避けたいところです。

事前審査に落ちないためのポイントはどういったところでしょうか。

事前審査に落ちないためのポイント

・頭金をできるだけ準備しておく
手元に頭金が多くあれば、希望額に年収が届かなかったり、年齢が厳しくてもまかなうことができます。少しでも多くの頭金が用意できるよう貯金をしておきましょう。

・ペアローンや親子リレーも検討する
年収が希望額まで届かない場合は、ペアローンを組んだり、年齢がネックであれば親子リレーローンも選択肢としてあります。ただし、親子リレーローンは相続などの問題もしっかり話し合ってから組むべきです。

そのほかできることとして、返済額や返済期間を見直すことも検討しましょう。

事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類は会社員なのか自営業者なのかなどによって異なります。

  • 印鑑(認印でも可能)

【本人確認資料(いずれか一つ)】

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 健康保険被保険者証

【年収確認資料】
会社員など給与所得者:直近の源泉徴収票または公的所得証明書類(課税証明書など)
個人事業主:確定申告書および付表(直近3年分)

【物件情報がわかる資料】

  • 物件販売チラシ
  • 見積り書や間取り図
  • 土地の公図

など

住宅ローン本審査の審査基準と落ちる理由

住宅ローンの事前審査が通過すれば、次はいよいよ本審査です。事前審査が通ったからといって、必ず本審査も通るわけではありませんので油断は禁物です。とはいえ、この本審査が通れば正式に住宅ローンの申し込みをすることができ、念願の物件を購入することができます。ここでは本審査について解説します。

本審査の審査基準

事前審査で申し込む本人が返済していけそうだと判断されれば、次は本審査でさらに詳しく審査が行われていきます。本審査の審査基準は以下の通りです。

  • 事前審査の申告内容などに間違いはないか。
  • 過去にカードなどで事故を起こしてないか。
  • 担保価値があるかどうか。

事前審査においてもさまざまな項目をチェックされますが、本審査ではさらに細かくその人の信用についてチェックされます。

審査基準ごとの落ちる理由

審査基準ごとの落ちる理由として、以下の3つが挙げられます。

  • 事前審査の申告内容などに間違いがある。
  • 過去にカードなどで事故を起こしている。
  • 担保価値が低い。

【事前審査の申告内容などに間違いがある】
事前審査の際に提出した書類や申告内容が間違っていないか、あまりありませんが審査中に転職をしてしまう、何らかの理由で年収が下がってしまったりすると希望額まで借りられなくなったり、審査に落ちてしまうなどありえます。

【過去にカードなどで事故を起こしている】
過去に何度もカードの支払いを遅延していたり、金融事故を起こしてしまっていると本審査で落ちてしまうことがあります。カードの支払いの遅延など意外と本人は忘れていることが多いので、気をつけましょう。

【担保価値が低い】
物件についても細かく見られます。事前審査をしたときの物件と異なるケースもあり、そこで担保価値が低くなっていたりすると希望額まで届かない恐れがあります。とにかく担保価値が低いとローン審査が難しくなります。

本審査に落ちないためにできること

せっかく事前審査に通過したのにもかかわらず、本審査で落とされてしまった、というケースは少なくありません。最後に落胆しないように、事前に出来る限りのことはしておきましょう。

本審査に落ちないためのポイント

  • クレジットカードなどの整理をする

クレジットカードなど遅延していたりすると、審査の基準に大きく響きます。案外自分が延滞していたことを忘れがちになるので、事前に確認しておきましょう。不要なクレジットカードがあればこの機会に解約してしまうのも手です。

  • 頭金を用意する

自己資金があれば担保価値を高く評価されなかったり、希望額まで届かなくてもその分を補えます。そのほか、借入額なども見直すこともできます。

本審査に必要な書類

本審査で必要な書類は事前審査よりも多くなります。必要書類は以下のとおりです。

  • 実印
  • 住民票
  • 印鑑証明証
  • 課税証明書(住民税決定通知書)
  • 源泉徴収票など収入を確認できる書類
  • 身分証明書(運転免許証もしくは健康保険被保険者証)
  • 売買契約書(不動産売買契約書や重要事項説明書など)

不動産会社や住宅会社に依頼する場合は必要書類をアナウンスしてくれて、物件情報については全部用意してくれます。自分自身で手続きを行う場合は漏れのないように注意しましょう。

住宅ローン審査Q&A

最後に、住宅ローン審査に関するよくある質問をピックアップしました。住宅ローン審査と土地や住宅探しをスムーズに行うためにもチェックしておきましょう。

フラット35には事前審査がない?

フラット35の場合は事前審査という概念はありません。フラット35は金融機関が審査するのではなく、住宅金融支援機構です。任意で事前審査をすることもできますが、あまりあてにならないことが多いみたいです。

外国人でも住宅ローンは組める?

今までは永住権を持っていないと借りられないところが多くありましたが、近年では国籍を問わない銀行も増えてきています。

審査に通りやすい金融機関はある?

その人が何を理由に審査に引っかかってしまうかは異なりますが、大手銀行や地方銀行などさまざまあり、「こっちでは通らなかったけど、ここでは通る」などはあります 【タイヤ・ホイール 4本セット】 Gスピード P-01 G.speed P-01 195/60R15 新品 選べるタイヤ タイヤ・ホイール 新品4本(1台分)セット。複数の金融機関に審査を受けるのがいいでしょう。

自営業者はローンが組みにくい?

自営業者は収入が安定しない分、年収の限度額目一杯まで借りにくいです。毎月の返済額を減らす、フラット35を検討するなど検討する必要も人によっては出てきます。

事前審査で通っても本審査で落ちることはあるの?

事前審査に通過したら、100%本審査に通る訳ではありません RS-R RSR 車高調整キット ベーシックi Basic-i ソフト仕様 エスティマハイブリッド AHR20W 4WD/2400 HB 18/6~。ローン審査中の状況の変化や信用情報にキズがあれば落ちる、もしくは希望額を減らされる恐れがあります。

ほかのローンを返済していると不利になる?

結論から言うと不利になります。車のローンなどある場合、返済負担率は住宅ローンだけでなく、ほかのローンも含めて審査されるので、希望額を増やしたい場合は車のローンを現金で返すなどしなければいけません。

クレジットカードがたくさんあると審査に響くの?

最近ではポイントがつくクレジットカードがあるため、たくさん保有している人もいるでしょう。ただ、キャッシング付きなどにしていると、使用せずとも借金しているとみられる可能性もあります。

クレジットカードの延滞は1回でもアウトなの?

クレジットカードの延滞した記録は5年間は残るといわれています。支払い忘れて少し過ぎてしまったとかなら、そこまで響かないかもしれませんが、長期に渡って支払っていないと延滞として記録されてしまいます。

住宅ローンの審査で団信に引っかかってしまったらどうすればいいの?

団体信用生命保険に加入できないとローンを借りられません。ですが、団信がなくても借りられるローンはあります。例えばフラット35に切り替えるなど選択肢はあります。

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